Dachboden ausbauen: Baugenehmigung und Vorschriften
Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau hängt in der Regel von zwei Bedingungen ab:
-dem Umfang des Dachausbaus
-und von den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung.
In einigen Bundesländern ist der Dachausbau genehmigungspflichtig, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird.
Häufig ist eine Baugenehmigung erforderlich, wenn die Dachkonstruktion verändert wird, z.B. durch den Einbau von Gauben oder Dachflächenfenstern, die Änderung der Dachform selbst oder den Austausch von Tragwerken. Das Baurecht richtet sich hier in der Regel nach der jeweiligen Landesbauordnung.
Maßnahmen, die das Erscheinungsbild des Hauses nicht verändern, wie z.B. der Austausch von Dachflächenfenstern, sind dagegen genehmigungsfrei.
Genehmigungspflichtige bauliche Veränderungen sind in der Regel
-Statik
-Brandschutz
-Energieeinsparung
Eine Baugenehmigung ist immer dann erforderlich, wenn bauliche Eingriffe oder Veränderungen geplant sind, z.B. der Anbau von Balkonen oder Dachaufbauten. Zunächst ist ein Blick in die Landesbauordnung zu werfen. Ein Gespräch mit dem zuständigen Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde klärt dann alle weiteren Fragen.
Der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses stellt eine Nutzungsänderung dar, die in der Regel genehmigungspflichtig ist. In einigen Bundesländern kann jedoch auf eine Genehmigung verzichtet werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Dachgeschoss als Einliegerwohnung ausgebaut werden soll.
Neben der Baugenehmigung gibt es eine Reihe von Vorschriften über die Höhe der baulichen Anlagen und die Geschossflächenzahl. Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück zulässig ist. Wird durch den Dachausbau eine neue Wohnung geschaffen, müssen Stellplätze nachgewiesen werden.
Außerdem gelten für den Dachausbau Anforderungen an den Brand- und Wärmeschutz. Der Ausbau muss den Anforderungen der aktuellen EnEv (Energieeinsparverordnung) entsprechen.
Soll der Dachausbau in einem denkmalgeschützten Gebäude erfolgen, muss die Entscheidung vom Staatlichen Bauamt getroffen werden.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt und den Ausbau des Dachgeschosses plant, muss einen wichtigen Aspekt beachten: Der Ausbau des Dachgeschosses ist an die Bedingung geknüpft, dass der Eigentümer per Teilungserklärung die alleinige Nutzung des Dachgeschosses erhält. Erst dann kann er über die künftige Nutzung des Dachgeschosses entscheiden und die vorhandene Wohnfläche durch einen Ausbau erweitern.
Wann zählt ein Dachboden als Wohnraum? Warum ist es wichtig, sich dessen bewusst zu sein?
Der Unterschied zwischen Dachboden und Dachboden ist abhängig von der Höhe.
Ein Dachgeschoss gilt als vollwertiger Wohnraum, wenn mindestens die Hälfte der Wohnfläche mindestens 2,30 m hoch ist.
Bei einer Raumhöhe von ca. 2,30 m kann das Dachgeschoss zu dauernden Wohnzwecken genutzt und zu einer eigenständigen Wohnung ausgebaut werden.
Die Berechnung der Wohnfläche bei geneigten Dächern folgt bestimmten Regeln, die von der Raumhöhe abhängen. Im Allgemeinen gelten Räume mit einer Höhe von mehr als 2 Metern als voll bewohnbar. Bei einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern wird die Fläche anteilig berechnet, in der Regel zur Hälfte. Räume mit einer Höhe von weniger als 1 m werden bei der Berechnung der Wohnfläche in der Regel nicht berücksichtigt. Diese Normen sind wichtig für eine realistische Einschätzung der Wohnfläche.
Wenn wir also einen Dachboden von 100 m2 haben, von dem 60 m2 über 2 m, 20 m2 zwischen 1 und 2 m und 20 m2 unter 1 m liegen, dann beträgt die Nutzfläche 60 m2 + 10 m2, da die Fläche zwischen 1 und 2 m zu 50 % als Nutzfläche angerechnet werden kann und die Fläche unter 1 m nicht zur Nutzfläche zählt.
Bayernspezifische Regelungen:
-Um eine ausreichende Belichtung und Belüftung zu gewährleisten, muss die Rohbauhöhe aller Fenster mindestens ein Achtel der Nettogrundfläche des Raumes einschließlich der Nettogrundfläche von verglasten Vorbauten und Loggien betragen.
-Aufenthaltsräume im Dachgeschoss müssen über der Hälfte ihrer Nutzfläche eine Höhe von 2,20 m haben; ausgenommen sind Räume mit einer lichten Höhe von weniger als 1,50 m.
-Es muss ein ausreichend großes Rettungsfenster als Dachöffnung oder in einer Giebelwand vorhanden sein. Es ist eine lichte Öffnung von mindestens 0,60 m Breite und 1,00 m Höhe vorzusehen, die nicht höher als 1,20 m über dem Fußboden liegen darf.
Dachbodenausbau: Was muss man über den Brandschutz wissen?
Brandschutz ist ebenso wichtig: Nach § 14 Musterbauordnung (MBO) sind Gebäude so anzuordnen und zu errichten, dass im Brandfall die Brandbekämpfung sowie die Rettung von Menschen und Tieren möglich ist. Dazu gehört, dass Dachböden über einen zweiten sicheren Rettungsweg verfügen müssen. Wie dieser auszugestalten ist, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen ab.
Gleiches gilt für die beim Bau verwendeten Materialien: Sie müssen den Brandschutzanforderungen entsprechen. Für Dachgeschosse gelten je nach Landesbauordnung besondere Anforderungen, zum Beispiel feuerbeständige Decken und Wände.
Dachgeschossausbauten müssen auch die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen. Dazu gehört eine ordnungsgemäße Dämmung der Dachflächen nach § 47 GEG, aber auch eine energieeffiziente Verglasung der Dachflächenfenster. Darüber hinaus müssen alle Elektroinstallationen und Heizungsanlagen fachgerecht installiert werden, um den Sicherheitsanforderungen zu entsprechen.
Dachbodendämmung: Warum ist das wichtig?
Ein behagliches und bewohnbares Dachgeschoss kann nur mit einer guten Dämmung geschaffen werden. Das Dach ist im Sommer zu heiß und im Winter zu kalt, um bewohnbar zu sein. Die Dämmung wirkt in beide Richtungen: Im Winter hält sie die Wärme im Haus, im Sommer hält sie die Hitze draußen.
Das bedeutet, dass man im Winter viel mehr Energie braucht, um das Haus warm zu halten. Im Sommer kann ein ungedämmtes Dach außerdem zu einer Überhitzung der Wohnräume führen. Eine fachgerechte Dämmung spart langfristig Energie, senkt die Heizkosten und erhöht den Wohnkomfort erheblich.
Zwar gibt es in Deutschland keine generelle Dämmpflicht, aber das Gebäudeenergiegesetz schreibt die Dämmung in bestimmten Bereichen vor.
Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches ist bei Neubauten Pflicht, kann aber auch beim Hauskauf verlangt werden. Die Sanierungspflicht gilt auch bei einem Eigentümerwechsel. Das Dach muss laut Gesetz gedämmt werden, um die Dämmanforderungen zu erfüllen.
Am einfachsten und kostengünstigsten ist eine Zwischensparrendämmung. Dabei wird dem Gebäudeinneren kein Platz genommen. Wenn Sie eine große Raumhöhe haben und die Dachsparren nicht dick genug sind, müssen Sie eventuell auch unter den Dachsparren dämmen.
Dachboden ausbauen: Tipps
Statische Berechnung – Dach, Mauerwerk, Fundament
Die Dachkonstruktion muss ausreichend tragfähig sein. Das Mauerwerk ist auf Risse, Feuchtigkeit und Schäden zu untersuchen.
Überprüfung der Dachkonstruktion, Einbau von Dachflächenfenstern
Neben der statischen Prüfung sollte natürlich auch das Dach begutachtet werden. Befindet sich die Dachkonstruktion in einem schlechten Zustand, sind morsche Balken und Latten zu ersetzen. Das Holz muss trocken und frei von Schädlingen und Fäulnis sein.
Ändert sich die Form des Dachstuhls wesentlich (z. B. erhält das Gebäude statt eines Walmdaches ein Satteldach, oder es muss ein Betonkranz eingezogen werden, um die Wände zusammenzuhalten usw.), so ist auch das Dach zu erneuern. Wenn nur die Dachziegel beschädigt sind, reicht es aus, diese zu ersetzen. Es müssen jedoch geeignete Oberlichter und eine geeignete Isolierung vorgesehen werden.
Planung
Beginnen Sie die Arbeiten nicht ohne eine gute Planung. Neben den Plänen des Architekten benötigen Sie auch einen Konstruktionsplan.
Stärkung der Decke
Wenn es die Statik erfordert, muss die Decke verstärkt werden. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Bei älteren Gebäuden mit einer Holzdecke ist eine Betonsäule erforderlich, die die Wände von oben zusammenhält. Die Holzdecke kann mit einer Holzgastragplatte oder einer Stahlbetongastragplatte verstärkt werden. Letztere ist wesentlich teurer, aber fester, stabiler und weniger anfällig für Schallübertragung vom Dachboden. Eine hölzerne Unterdecke kann zu einem Galerieeffekt führen, wenn die Schalldämmung der Decke nicht gut ausgeführt ist (dies kann später korrigiert werden, z.B. mit einer abgehängten Decke).
Dachdämmung
Eine Dachdämmung sollte aus mehreren Gründen verwendet werden: um den Wärmeverlust innerhalb der Dämmung zu minimieren, um Niederschläge abzuhalten und um Kondensation unter dem Dach zu vermeiden. Die Vermeidung von Tauwasser wird durch eine geeignete Dämmstoffdicke, eine luftdichte Dampfsperre (auf der Dachinnenseite) und eine dampfdurchlässige, wasser- und winddichte Dachfolie (auf der Dachaußenseite) erreicht. Ein Belüftungsspalt unter der Dachhaut sorgt für den Luftaustausch mit dem kondensierten Wasserdampf von der Traufe bis zur Dachoberkante.
Heizungsanlage, Haustechnik
Die Planung der Heizungsanlage und der Haustechnik ist beim Bau eines Dachgeschosses von entscheidender Bedeutung. Wenn die Heizung an das bestehende System angeschlossen werden soll, kann es z.B. erforderlich sein, den Heizkessel zu ersetzen, da die zu beheizende Fläche erheblich größer ist. Natürlich gibt es auch andere Möglichkeiten, z.B. eine Elektroheizung im Dachgeschoss mit Heizpaneelen oder Infrarot-Heizkörpern und eine Gasheizung im Keller. Außerdem kann die Heizungsanlage des gesamten Gebäudes mit Gebläsekonvektoren oder Wärmepumpen umgebaut werden, wobei die Gebläsekonvektoren in den darüber liegenden Räumen im Sommer auch als Klimaanlage dienen können. Beim Einbau von Bädern und Küchen im Dachgeschoss sind auch die sanitären Einrichtungen und die Abwasserentsorgung zu berücksichtigen.
Planung der elektrischen Anlage
Die Elektroinstallation muss geplant und gegebenenfalls eine Phasenverlängerung beantragt werden (im letzteren Fall muss mit einer Wartezeit von bis zu sechs Monaten gerechnet werden, bis die Genehmigung für die Elektroarbeiten erteilt wird – dies gilt natürlich auch für die Gasarbeiten bei Haustechnik und Heizung). Bei der Planung der Elektroinstallation sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wie und wofür Sie die Elektroinstallation täglich nutzen und die Anordnung der Schalter und Steckdosen darauf abstimmen.
Fliesen, Streichen
Wir beenden die Innenarchitektur mit dem letzten Schliff. Bodenbeläge, Parkett und Wandverkleidungen: Fliesen verlegen und streichen.
Dachboden ausbauen: Die besten Ideen
Kleine, enge Räume erfordern eine clevere und kreative Gestaltung. Es gibt viele Möglichkeiten, mit Licht und Farben zu spielen, und die richtigen Möbel können eine angenehme Atmosphäre schaffen.
Es lohnt sich, schon bei der Planung darüber nachzudenken, welche Räume im Dachgeschoss entstehen sollen. Wenn Sie noch keinen Dachboden haben, sondern ihn erst ausbauen wollen, setzen Sie sich hin, zeichnen und diskutieren Sie, bevor Sie mit der Planung beginnen. Die Größe und die Funktion des Dachbodens bestimmen, welche Räume Sie einrichten können, und Sie müssen den Grundriss des Dachbodens und die Anordnung der Räume festlegen. Sie müssen sich überlegen, ob Sie ein Bad oder eine Küche im Dachgeschoss haben möchten. Wenn ja, müssen Sie sich auch Gedanken über die mechanische Struktur machen.
Innenarchitekt oder Raumausstatter
Es lohnt sich, Ihren Dachboden mit Ihrem Innenarchitekten oder Dekorateur Punkt für Punkt zu besprechen. Konzentrieren Sie sich zunächst auf die Funktionen. Überlegen Sie, wer im Dachgeschoss wohnen wird, wie sein Lebensstil aussieht und was er braucht. Wie viele Dinge sie aufbewahren müssen, wo sie schlafen werden usw.
Wie soll der Raum unter 190 cm genutzt werden?
Berücksichtigen Sie bei der Planung des Stauraums auch die so genannten „nicht nutzbaren Räume“, die sich oft auf dem Dachboden befinden. Stauraum ist einer der spannendsten und kreativsten Aspekte beim Dachausbau. Bücherregale, Kommoden, Nachttische – all das kann im „ungenutzten“ Raum untergebracht werden.
Badezimmer auf dem Dachboden
Wenn Sie Ihren Dachboden ausgebaut haben, sollten Sie unbedingt ein Badezimmer einbauen. Vielleicht brauchen Sie es auch, wenn Sie im Erdgeschoss wohnen, aber wenn Sie nur das Obergeschoss als Wohnraum haben, ist ein geschickt platziertes Bad unerlässlich. Auch die Deckenkonstruktion spielt eine Rolle. Eine Stahlbeton- oder Betondecke lässt sich leicht abdichten und ausbessern, und eine Holzdecke bietet die Möglichkeit, mit trockenen architektonischen Eingriffen und einer individuellen Schichtung ein Bad einzurichten.
Küche auf dem Dachboden
Wenn es sich um einen separaten Wohnbereich handelt, lohnt es sich auch, eine kleine Küche im Dachgeschoss einzurichten. Bei der Platzierung der Küche sollte auf die maschinelle Ausstattung, die Größe und das Gewicht der einzubauenden Geräte geachtet werden. Ist eine größere Küche im Erdgeschoss vorhanden, kann eine kleine Küchenzeile im Dachgeschoss ausreichend sein.
Büro auf dem Dachboden
Seit 2020 arbeiten immer mehr Menschen von zu Hause aus, sprich im Home Office. Wenn es nur für ein paar Tage ist, können wir in einem Raum arbeiten, der vorübergehend als Büro dient (das kann die Küche, das Wohnzimmer oder das Schlafzimmer sein). Wenn wir jedoch längerfristig von zu Hause aus arbeiten, sollten wir, wenn möglich, einen kleinen Büroraum auf dem Dachboden einrichten, der in gewisser Weise vom Wohnbereich der Familie getrennt ist. In diesem Raum ist es sehr wahrscheinlich, dass ein Computer, ein Laptop oder ein Drucker an zentraler Stelle stehen.
Die Dreiecksform an der Innenseite der Giebelwand
Bücherregale können entlang der Dreiecksform des Daches aufgestellt werden. Die Bücher stört es nicht und wir haben ein praktisches und ästhetisches Bücherregal. Auf diesen Flächen können auch Kleiderschränke aufgestellt werden. Längere Kleidungsstücke und Mäntel werden im oberen Teil der Decke aufbewahrt, dann, in abnehmender Höhe, Schubladenschränke und schließlich Accessoires und kleine Kisten.
Die Kante des Dachbodens: die Traufe
Wer einen Dachboden hat, kann sich wie der König der Nachbarschaft fühlen. Auch wenn die Wohnung noch so klein ist. Mit zwei Stühlen und einem kleinen Tisch lässt sich die Dachterrasse nach Lust und Laune einrichten.
Lage der Dachfenster
Die Platzierung von Dachfenstern sollte bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden. In erster Linie gibt es architektonische Regeln für den Einbau von Dachfenstern, aber es gibt auch praktische und energetische Überlegungen. Es lohnt sich, die Fenster so anzuordnen, dass man im Dachraum querlüften kann, da eines der Hauptprobleme hier die sommerliche Erwärmung sein kann. Beim Einbau von Fenstern und Türen sollte nach Möglichkeit auch ein vertikales Fenster im Dachgeschoss vorgesehen werden, damit der Raum bei Regenwetter gelüftet werden kann. Bei Dachfenstern ist eine Außenjalousie sehr zu empfehlen, und auch eine Klimaanlage ist im Dachgeschoss sinnvoll. Und bei der Dachbodendämmung keinen Millimeter sparen!
Was ist mit den überhängenden Balken zu tun?
Überhängende Balken bieten ebenfalls viele Möglichkeiten. Sie können einen rustikalen Raumteiler schaffen oder einen Kronleuchter aufhängen, der zum Stil des Raumes passt. Wenn Ihr Dachboden nur wenig Platz bietet, nutzen Sie ihn! Schaffen Sie einen Spielbereich für kleine und große Kinder. Kleine Kinder fühlen sich instinktiv von Ecken und Winkeln angezogen, aber auch Jugendliche und sogar Erwachsene können diesen Platz optimal nutzen, um Gesellschaftsspiele zu spielen.
Verwendung von Farben
Die meisten Menschen schrecken vor schrägen Wänden zurück. Sie engen den Raum ein und wirken unpraktisch. Helle weiße Farben können den Raum vergrößern und natürliches Licht kann das Gefühl von Großzügigkeit verstärken. Es gibt eine einfache Regel, um ein harmonisches und angenehmes Farbgleichgewicht in der Wohnung zu schaffen. Die Hauptfarbe wird die vorherrschende Stimmung sein, in der Regel werden Wände, Teppiche und Möbel 60 % der Farben ausmachen. Die Sekundärfarbe nimmt 30 % der Farben im Raum ein, z. B. Vorhänge und Kleinmöbel in dieser Farbe. Die restlichen 10 % (z. B. Kissen, kleine Ornamente) können je nach Jahreszeit in Farbe und Farbton variieren.
Schräge Wände und abnehmende Deckenhöhe
Es ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, das Bett oder das Sofa in dieser Position zu platzieren, um den Raum optimal zu nutzen und zu vermeiden, dass die schräge Wand bei der täglichen Nutzung stört. Außerdem kann man durch das Oberlicht nachts den Sternenhimmel bewundern.
Natürliches Licht
Wenn Sie das Dachgeschoss einrichten, stellen Sie den Schreibtisch unter die Lichtquelle. Dachräume eignen sich besonders gut für die Nutzung natürlicher Lichtquellen. Das Licht von oben erhellt den Schreibtisch und schafft tagsüber gesunde Bedingungen für die Augen beim Lernen oder Arbeiten.
Beschattung der Fenster
Im Dachgeschoss ist es wichtig, dass die Fenster über eine Außenbeschattung verfügen. Andernfalls kann sich der Raum extrem aufheizen, und Sie können viel Geld für eine Klimaanlage ausgeben.
Gestaltung des Obergeschosses
Auch der Zugang zum Dachgeschoss muss im Voraus geplant werden. Beim Dachgeschossausbau eines Einfamilienhauses empfiehlt es sich, das Untergeschoss und das Obergeschoss als einen Raum zu betrachten. Dadurch ist das Gebäude auch aus heizungstechnischer Sicht einfacher zu bewirtschaften . Außerdem kann der Raum unter der Treppe als Stauraum genutzt werden.
Ordnen Sie Kleinteile und Kabel!
Auch wenn sie noch so klein sind, können sie Chaos verursachen. Auf dem Dachboden ist es noch schlimmer. Suchen Sie nach dekorativen Kisten und verstauen Sie die Gegenstände in den Kisten systematisch! Auch verschiedene Drähte, Verlängerungsschnüre und Kabel können ein unglaubliches Chaos verursachen, vor allem, wenn sie auf engstem Raum verstreut sind! Planen Sie, welche Geräte Strom benötigen, wo sie sich in Bezug auf die Steckdose befinden und kaufen Sie einen Kabelsammler, um Kabel, Ladegeräte usw. zu ordnen.
Dachboden ausbauen: Kosten
Die Kosten für einen Dachausbau hängen von der Größe des Ausbaus, den spezifischen Anforderungen und dem Design ab. Natürlich ist es billiger, kleinere Räume zu schaffen, als ein ganzes Stockwerk auszubauen. Wenn Sie ein Bad oder eine Küche planen, steigen die Kosten für den Dachausbau erheblich. Wenn Sie nur ein kleines Büro im Dachgeschoss einrichten wollen, sind die Kosten geringer. Wenn Sie eine Baugenehmigung benötigen, müssen Sie in der Regel 0,5 % der Baukosten bezahlen. Die Kosten für die Begutachtung des Daches durch einen Architekten belaufen sich auf etwa 2 % der Baukosten.