Welche Vorschriften gelten für die energetische Sanierung von Eigentums- und Genossenschaftswohnungen?
Grundlage des deutschen Wohnungseigentumsrechts ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheidet.
Sondereigentum umfasst die inneren Teile der Wohnung, während Gemeinschaftseigentum alles betrifft, was die Bausubstanz, die Fassade und die Haustechnik des Gebäudes betrifft.
Die Regeln für die Renovierung hängen davon ab, welche Kategorie von den Arbeiten betroffen ist.
Wofür ist keine Genehmigung erforderlich?
Diese Arbeiten dürfen in der Regel frei durchgeführt werden, sofern sie das Gemeinschaftseigentum nicht betreffen:
- Erneuerung von Bodenbelägen,
- Streichen und Tapezieren,
- Austausch von Innentüren,
- Renovierung von Küche und Bad ohne bauliche Eingriffe,
- Erneuerung des Fußbodens (sofern dies keine Lärmprobleme verursacht).
Wichtig: Wenn die Renovierung Lärm verursacht, kann die Hausordnung zeitliche Beschränkungen vorsehen.
Wofür ist eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft (WEG-Beschluss) erforderlich?
– für alle Arbeiten, die das Miteigentum betreffen, wie beispielsweise:
- Bauteile: Abriss einer tragenden Wand, Einschnitt in die Decke, Umbau von Balkon oder Loggia, Zusammenlegung oder Aufteilung von Wohnungen,
- Fassadenelemente: Fensteraustausch (da Fenster in Deutschland in der Regel gemeinschaftliches Eigentum sind), Anbringung von Rollläden und Außenbeschattungen, Aufstellung von Außenklimageräten, Fassadendämmung, Änderung des äußeren Erscheinungsbildes,
- haustechnische Anlagen: Änderung des Anschlusses an die Heizungsanlage, Umbau der zentralen Wasser- oder Abwasseranlage, Berührung der Hauptstromleitungen.
Hierfür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
Warum ist die Wärmedämmung in Eigentumswohnungen aktuell ein wichtiges Thema?
Steigende Energiepreise, strengere Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sowie die wachsende Verantwortung von Wohnungseigentümergemeinschaften für die energetische Verfassung ihrer Gebäude machen Dämmmaßnahmen hochaktuell.
Viele Mehrfamilienhäuser, insbesondere aus den Baujahren 1950–1990, verfügen über ungedämmte Hohlräume, schlecht isolierte Decken oder energetisch veraltete Bauteile. Für WEGs bedeutet das hohe Heizkosten, unnötige CO₂-Emissionen und sinkende Immobilienwerte.
Eine effiziente und zugleich kostengünstige Lösung ist die Einblasdämmung. Bei dieser Sanierungsmethode entsteht keine große Baustelle und sie eignet sich ideal für bewohnte Mehrfamilienhäuser.
Was ist eine Einblasdämmung und warum eignet sie sich besonders für Gebäude von Wohnungsgenossenschaften?
Bei diesem Verfahren wird Dämmmaterial, zum Beispiel Zellulose, Mineralwolle oder EPS-Perlen, durch kleine Öffnungen in die Hohlräume eingeblasen.
Typische Anwendungsbereiche im Immobilienbestand von Wohnungsgenossenschaften sind:
- Decken im obersten Stockwerk,
- Dachgeschosse,
- Hohlraumdämmungen,
- zweischalige Flachdächer,
- die Verbesserung der Schalldämmung von Innenwänden.
Warum bevorzugen Wohnungsbaugenossenschaften diese Methode?
- Es entstehen keine großen Unannehmlichkeiten.
- Es gibt kaum Lärm und die Arbeit ist sauber.
- Es fällt kein Abfall an.
- Es fallen keine Gerüstkosten an.
- Die Bewohner können in der Wohnung bleiben.
- Die Ausführungszeit ist kurz – oft 1–3 Tage pro Gebäude.
- Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist sehr gut.
- Die Energieeinsparung ist sofort spürbar.
Mit welchen Einsparungen ist zu rechnen?
- 20–30 % Energieeinsparung bei Heizung und Kühlung,
- deutliche Reduzierung der CO₂-Emissionen,
- Steigerung des Wohnkomforts und des Gebäudewerts,
- weniger Beschwerden über kalte Wände und Schimmel.
Die Investition macht sich schnell bezahlt, stabilisiert die Betriebskosten und senkt sie langfristig.
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