Was bedeutet denkmalgeschütztes Haus, wodurch wird ein Haus denkmalgeschützt?
Was ist ein denkmalgeschütztes Haus?
Ein denkmalgeschütztes Haus ist ein Gebäude, das aufgrund seiner herausragenden historischen, künstlerischen, architektonischen oder kulturellen Bedeutung offiziell unter Denkmalschutz gestellt wurde. Denkmalgeschützte Gebäude stehen unter dem Schutz von Denkmalschutzbehörden und dürfen ohne deren Genehmigung nicht umgebaut oder abgerissen werden.
Was macht ein Haus zu einem Denkmal?
Meist ist der architektonische Stil oder die Struktur des Gebäudes einzigartig oder zeitgemäß.
Oft spiegelt es eine bestimmte Epoche wider und wird als historisch bedeutender kultureller Wert angesehen. Auch Einrichtungsgegenstände, Wandbilder, Türen usw. können Teil des geschützten Gebäudes sein.
Einzigartigkeit
Besonderer architektonischer Stil oder charakteristische Lösungen der jeweiligen Epoche.
Gemeinschaftliche Bedeutung
Es wurde für kirchliche, Bildungs- oder Verwaltungszwecke erbaut und hat seine ursprüngliche Funktion bewahrt.
Rolle im Ortsbild
Es ist ein wichtiger Bestandteil des Stadt- oder Straßenbildes.
Es ist in seinem ursprünglichen Zustand erhalten oder restaurierbar.
Es ist mit historischen Ereignissen oder Personen verbunden.
Es gibt keine konkrete Altersgrenze, die einem Gebäude automatisch den Denkmalschutzstatus verleiht. Die Unterschutzstellung erfolgt nach individueller Prüfung, wobei die historische, architektonische, künstlerische oder kulturelle Bedeutung des Gebäudes ausschlaggebend ist.
Gebäude, die älter als 100 Jahre sind, werden häufig geprüft. Dies ist jedoch nicht automatisch der Fall.
Gebäude aus der Zeit vor dem Ende des 19. Jahrhunderts (zum Beispiel vor den 1870er Jahren) haben eine größere Chance, als Denkmal eingestuft zu werden. Auch herausragende Beispiele moderner Architektur (zum Beispiel im Bauhaus-Stil) können geschützt sein, selbst wenn sie aus dem 20. Jahrhundert stammen.
Wie kann man überprüfen, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht?
Jedes Bundesland hat ein eigenes Landesdenkmalamt, das eine Liste der denkmalgeschützten Gebäude führt. In Bayern kann man beispielsweise auf der Webseite des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege nach dem Haus suchen, entweder anhand der Adresse oder der Flurstücknummer.
Der Denkmalschutzstatus kann außerdem im Grundbuch vermerkt sein. Ein Notar oder Rechtsanwalt kann dies während des Kaufprozesses überprüfen.
Was ist die Denkmalschutzbehörde? Wie und was regelt sie?
Da der Denkmalschutz in Deutschland in der Zuständigkeit der Bundesländer liegt, gibt es keine einheitliche nationale Behörde, sondern jedes Bundesland betreibt ein eigenes System von Institutionen.
Die wichtigsten Akteure im Denkmalschutz: Landesdenkmalämter.
Dies sind die wichtigsten Fachbehörden, die für die Feststellung des Denkmalschutzstatus von Gebäuden, die Erteilung von Genehmigungen für Renovierungsarbeiten und die fachliche Aufsicht zuständig sind.
Untergeordnete Behörden sind die Unteren Denkmalschutzbehörden.
Sie sind in der Regel den Gemeinden oder Landkreisen angegliedert und erledigen die täglichen Verwaltungsaufgaben (z. B. Genehmigungen, Kontrollen).
In Bayern beispielsweise:
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege ist für die fachliche Aufsicht zuständig und führt das Denkmalverzeichnis.
Das Bayerische Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst ist die oberste Behörde, die in Streitfällen rechtliche Entscheidungen treffen kann.
Auf nationaler Ebene:
Obwohl es keine zentrale Behörde gibt, spielt die Deutsche Stiftung Denkmalschutz (DSD) eine wichtige Rolle bei der Erhaltung, Förderung und Popularisierung von Denkmälern.
Da das deutsche System dezentralisiert ist, gelten beispielsweise in Baden-Württemberg oder Thüringen unterschiedliche Regelungen und institutionelle Strukturen. In der Regel wird die fachliche Qualität der Entscheidungen durch die Landesämter sichergestellt.
Der Denkmalschutz wird durch das Denkmalschutzgesetz (DSchG), ein Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler, geregelt.
In Deutschland gibt es mehr als eine Million denkmalgeschützte Gebäude.
Wie viel kostet ein denkmalgeschütztes Gebäude? Wie kann man solch ein Gebäude erwerben?
Da diese Gebäude einen einzigartigen Wert darstellen, variieren die Preise für denkmalgeschützte Immobilien stark. Sie hängen davon ab, wo sich die Immobilie befindet, in welchem Zustand sie ist (renoviert oder baufällig), wie groß sie ist und welche Funktion sie hat (z. B. Wohnhaus, Geschäftsgebäude, Gastronomiebetrieb, Kulturzentrum usw.).
Wie kann man diese Gebäude erwerben?
Man kann auf Immobilienportalen oder über lokale Immobilienagenturen nach denkmalgeschützten Gebäuden suchen.
In den Anzeigen wird häufig der Status „Denkmalschutz” angegeben.
Eine weitere Möglichkeit ist die Suche in Denkmalverzeichnissen auf den Webseiten der Denkmalschutzbehörden der Bundesländer (z. B. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege), bei der man die Adresse oder die Flurstücknummer eingeben kann.
Beachten Sie, dass Sie vor dem Kauf die staatliche oder kommunale Behörde informieren müssen, sofern diese ein Vorkaufsrecht hat. Zudem sollten Sie vor dem Kauf einen auf denkmalgeschützte Immobilien spezialisierten Anwalt oder Immobilienexperten hinzuziehen. Für die Renovierung denkmalgeschützter Gebäude können staatliche Fördermittel beantragt und eine Abschreibung aufgrund von Wertminderung geltend gemacht werden.
Welche Tücken und Nachteile gibt es bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude?
Die Renovierung von denkmalgeschützten Gebäuden unterliegt strengen Auflagen. Aufgrund ihres historischen Wertes sind die Genehmigungsverfahren langwierig und kompliziert und die Unterhaltskosten höher.
Eine Renovierung oder ein Umbau ist nur mit Genehmigung möglich. Selbst die Anbringung einer Werbetafel ist genehmigungspflichtig.
Die Erhaltung des ursprünglichen Zustands ist Pflicht: Fassade, Struktur und Verzierungen dürfen nicht nach Belieben verändert oder ersetzt werden.
Instandhaltungspflicht: Der Eigentümer muss für den guten Zustand des Gebäudes sorgen.
Das Landesdenkmalamt überwacht den Zustand und die Nutzung.
Wie kann man ein denkmalgeschütztes Gebäude energieeffizient sanieren?
Bei der energieeffizienten Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes sollen der ursprüngliche Charakter des Gebäudes erhalten und gleichzeitig der Energieverbrauch gesenkt sowie der Komfort verbessert werden.
Genehmigungspflichtige Maßnahmen
Die Sanierung muss den Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entsprechen, welches die Energieeffizienz regelt. Darüber hinaus sind alle Maßnahmen genehmigungspflichtig und müssen von der zuständigen Denkmalschutzbehörde (z. B. Landesdenkmalamt) genehmigt werden.
Erhaltung historischer Werte
Die Fassade, die Fenster und Türen, die Dachkonstruktion und die Innenelemente dürfen nicht frei verändert werden. Bei einer Wärmedämmung muss der ursprüngliche Zustand der Fassade erhalten bleiben. Daher ist eine Außenisolierung in der Regel nicht zulässig. Gleiches gilt für die Außenfenster und -türen: Die renovierten Fenster und Türen dürfen das ursprüngliche Erscheinungsbild nicht beeinträchtigen. Bei der Dachdämmung ist die richtige Ausführung der Dampfsperrschichten wichtig.
Die Installation von Sonnenkollektoren ist in der Regel nur verdeckt, an Nebengebäuden und mit besonderer Genehmigung möglich.
Eingeschränkte Verwendung von Materialien
Es dürfen nur Materialien verwendet werden, die mit den alten Strukturen kompatibel sind (z. B. Kalkputz, natürliche Dämmstoffe).
Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Sanierung ist ein Expertenteam aus Architekten, Restauratoren, Energieberatern und Rechtsexperten, die Hand in Hand arbeiten. Moderne Technologien (z. B. 3D- Scanning, digitale Modellierung) helfen dabei, den ursprünglichen Zustand genau zu dokumentieren und die Modernisierung zu planen.
Wie können sich öffentliche Genehmigungsverfahren auf die energieeffiziente Renovierung von denkmalgeschützten Gebäuden auswirken?
In Deutschland spielen behördliche Genehmigungsverfahren eine entscheidende Rolle, ob und in welcher Form und innerhalb welcher Frist eine energieeffiziente Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes realisiert werden kann.
Diese Verfahren sind komplex, unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland und wurden in den letzten Jahren zunehmend an die Interessen des Denkmal- und Klimaschutzes angepasst. Nach der Gesetzesänderung von 2022 ist die Installation von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien (zum Beispiel Photovoltaikanlagen) von vorrangigem öffentlichem Interesse.
Die Behörden müssen diese grundsätzlich genehmigen, sofern keine besonderen denkmalschutzrechtlichen Hindernisse bestehen:
-So hat beispielsweise das Verwaltungsgericht Düsseldorf die Installation von Solarzellen auf einem Garagendach eines denkmalgeschützten Gebäudes genehmigt, da das öffentliche Interesse die Denkmalschutzbedenken überwiegt.
-In Bayern wiederum wurde eine Solaranlage auf einem Nebengebäude eines Schlosses installiert, was von der Denkmalschutzbehörde genehmigt wurde, da das Gebäude nicht Teil der ursprünglichen Fassadengestaltung war und die Anlage zur Senkung der Unterhaltskosten beitrug.
-In Berlin wurde ein Mietshaus in einem denkmalgeschützten Gebäude mit einer Innendämmung und einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung modernisiert, wobei die ursprüngliche Fassade vollständig erhalten blieb.
Gemäß der EU-Richtlinie (2018/2002/EU) ist der Ausbau erneuerbarer Energiequellen von vorrangigem öffentlichem Interesse und die Mitgliedstaaten müssen bei der Modernisierung der Energieeffizienz von Gebäuden, auch bei denkmalgeschützten Gebäuden, ausgewogene Entscheidungen treffen. Dies ist jedoch stets eine Einzelfallentscheidung.
Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege genehmigt immer mehr dieser Modernisierungen, insbesondere, wenn die Solarmodule von öffentlichen Flächen aus nicht sichtbar sind.
– Die Solarmodule von öffentlichen Flächen aus nicht sichtbar sind und – sie an Nebengebäuden oder auf Dachflächen angebracht werden und und der Eingriff den historischen Charakter des Gebäudes nicht beeinträchtigt.
-Für die Sanierungspläne sind eine detaillierte Dokumentation und ein Gutachten erforderlich.
-Die Behörden unterstützen zunehmend Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, sofern der historische Charakter des Gebäudes dadurch nicht beeinträchtigt wird.
-Um Ablehnungen oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten sich Eigentümer vorab mit den Denkmalschutzbehörden abstimmen.
Förderung: KfW-Programme für den Denkmalschutz
Die KfW bietet zahlreiche Programme, die die energieeffiziente Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden indirekt oder direkt fördern. Zwar gibt es kein Programm mit dem ausdrücklichen Label „Denkmalschutz”, jedoch stehen mehrere Förderinstrumente zur Verfügung, wenn die Sanierung bestimmte energetische und bauliche Voraussetzungen erfüllt.
Wichtige Voraussetzungen für denkmalgeschützte Gebäude
-Die Sanierung muss in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden erfolgen.
-Eine Förderung durch die KfW kann von der Auszeichnung „KfW-Effizienzhaus Denkmal” abhängig sein, die speziell für denkmalgeschützte Gebäude gilt.
-Die Hinzuziehung eines Energieberaters, der bei der Planung und Antragstellung hilft, kann verpflichtend sein.
Fazit: Wann und wie lohnt sich die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes?
Die Renovierung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist aus technischer, rechtlicher und kultureller Sicht ein komplexes Unterfangen.
Wann lohnt sich eine Renovierung?
Bei Baufälligkeit
-Wenn die Struktur, die Fassade oder die Innenelemente des Gebäudes beschädigt sind (z. B. Risse, Feuchtigkeit, abblätternder Putz).
Zur energetischen Modernisierung
– Wenn die Heizung, die Isolierung oder die Fenster und Türen veraltet sind und man die Energieeffizienz verbessern möchte.
Vor einer Nutzungsänderung
-Wenn das Gebäude eine neue Funktion erhält (z. B. von Wohnhaus zu Gästehaus), ist eine Renovierung unumgänglich.
Bei Verfügbarkeit von Fördermitteln Wenn KfW- oder EU-Fördermittel verfügbar sind, lohnt es sich, die Arbeiten entsprechend zu planen.
Wie sollte man renovieren?
Die Renovierung sollte mit einer Voruntersuchung beginnen, die eine architektonische und kunsthistorische Begutachtung, eine Materialuntersuchung und eine Schichtuntersuchung umfasst.
Im nächsten Schritt wird die Genehmigung beim Landesdenkmalamt eingeholt und eine Genehmigung für alle Maßnahmen beantragt. Anschließend erfolgen Planung und Ausführung mit zeitgemäßen Technologien und Materialien unter Einbeziehung eines Expertenteams. Parallel dazu lohnt es sich, nach Finanzierungsmöglichkeiten und Förderungen zu suchen.
WICHTIGSTE ERKLÄRUNG
In Deutschland ist jede energetische Sanierung genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Das Ziel einer energieeffizienten Sanierung ist es, den ursprünglichen Charakter des Gebäudes zu erhalten und gleichzeitig den Energieverbrauch zu senken sowie den Komfort zu verbessern. Aufgrund der Komplexität dieser Aufgabe ist es ratsam, ein Expertenteam hinzuzuziehen. Für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gibt es zahlreiche Förderprogramme.
FAQ – Energetische Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses: Wichtige Informationen – gefragt und beantwortet
Alle Renovierungsarbeiten müssen vom zuständigen Landesdenkmalamt genehmigt werden.
Ja, denn in Deutschland ist jede energetische Sanierung genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
In Deutschland gibt es verschiedene staatliche und landesweite Förderprogramme für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien, insbesondere wenn auch eine energetische Modernisierung oder die Erhaltung des kulturellen Wertes angestrebt wird. Die KfW-Förderung kann in Form von zinsgünstigen Darlehen oder nicht rückzahlbaren Zuschüssen gewährt und oft mit anderen Landesmitteln kombiniert werden. Auch die Landesdenkmalämter, Kommunen und private Stiftungen bieten häufig gezielte Förderungen an. Darüber hinaus können die Sanierungskosten in bestimmten Fällen steuerlich abgesetzt werden.